Vendre son bien immobilier en tant que particulier
Qui est concerné ?
- Les particuliers soumis à l'Impôt sur le Revenu (IR), c'est-à-dire les personnes physiques agissant dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé (non professionnel) ;
- Les sociétés translucides ayant pour associés des personnes physiques agissant en dehors de leur activité
- ATTENTION ! SONT EXCLUES : les plus-values (PV) relatives aux cessions réalisées dans le cadre d'une activité professionnelle imposable au titre des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), BA, BNC...
Les modalités d'imposition // sous réserve de l'adoption définitive du PLF 2026
le montant des intérêts relatifs aux emprunts contractés pour financer les travaux ne sont PAS retenus dans le calcul, les dépenses d'entretien et de réparation ne peuvent PAS être retenus, seules les dépenses réalisées par une entreprise peuvent être retenues (pas par vous-même !).
- Plus-value (PV) = Prix de cession - Prix d'acquisition
- ATTENTION ! Pour rappel, les cessions de résidences principales sont exonérées d'impôt sur la plus-value (et celane devrait pas changer en 2026).
- Le prix d'acquisition peut être majoré :
- des frais afférents à l'acquisition, soit pour leur montant réel, soit pour un montant forfaitaire de 5 % du prix d'acquisition,
- des dépenses de travaux soit pour leur montant réel (si le bien a été acheté il y a au moins 5 ans) soit pour un montant forfaitaire de 15 % du prix d'acquisition.
1ère problématique. Comment calculer le montant de la plus-value imposable ?
Prix d'acquisition du bien immobilier : 450.000 € (1)
Montant des dépenses de travaux déductibles des revenus fonciers : 55.000 € (2)
Prix de revient économique de l'immeuble : 505.000 € (1+2)
Prix de cession du bien : 600.000 € (3)
Majoration du prix d'acquisition au titre des frais d'acquisition (forfait 5 %) : 33.750 € (4)
Majoration du prix d'acquisition au titre des dépenses de travaux non déductibles (forfait 15 %) : 67.500 € (5)
Prix de revient fiscal del'immeuble (6 = 1+4+5) 551. 250 €
Montant de la PV brute (7 =3- 6) : 48.750 €
Taux d'abattement pour durée de détention applicable ici (8) : 60 %
Montant de l'abattement pour durée de détention applicable (9 = 7 x 8) : 29.250 €
PV nette imposable à l'IR (10 = 7 -9) : 19.500 €
Montant d'Impôt sur le Revenu (11 = 10 x 19 %) = 3.705
Taux d'abattement pour durée de détention applicable (12): 16.50 %
Montant de l'abattement pour durée de détention applicable (13 = 7 x 12) : 8.043 €
PV nette imposable (14 = 7-13) : 40.707 €
Montant des Prélèvements Sociaux (15= 14 x 2 %) = 7.001 €
=> Montant total de l'impôt sur la plus-value
TOTAL de l'imposition de la plus-value à l'IR et aux prélèvements sociaux (16 = 11 + 15) : 10.706 €
=> La PV imposable étant inférieure à 50 k€, aucune imposition supplémentaire n'est due.
Est-ce que les discussions actuelles dans le cadre de l'adoption du PLF (Projet de Loi de Finances) 2026 peuvent changer la donne ?
Qu'est-ce qui peut potentiellement changer en 2026 ?
Les députés et sénateursn'ont PAS réussi à adopter un texte commun lors de la Commission mixte paritairedu 19 décembre dernier
De nouveaux amendements ont été votés par la Commission des finances et sont discutés en séance publique depuis le 13 janvier
L'article proposant une refonte profonde des plus-values immobilières a été supprimé.
Des amendements en discussion concernent notamment la durée de détention en Impôt sur le Revenu.
ATTENTION ! Rien de tout cela n'est encore définitif, le PLF 2026 n'ayant pas été encore adopté !
